Wynajmujesz grunt pod farmę fotowoltaiczną?

Wynajmujesz grunt pod farmę fotowoltaiczną? Możesz odziedziczyć nie tylko czynsz, ale i cudze problemy.
Właściciele gruntów coraz częściej otrzymują atrakcyjne propozycje wieloletniego najmu pod farmy fotowoltaiczne. Roczny czynsz sięga kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Niewiele osób zastanawia się jednak, co stanie się
z nieruchomością po zakończeniu inwestycji albo po upadłości spółki, która farmę wybudowała.
Najnowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego pokazuje, że ryzyko jest znacznie większe, niż mogłoby się wydawać.
NSA potwierdził, że właściciel nieruchomości może zostać zobowiązany do usunięcia odpadów znajdujących się na jego gruncie, mimo że sam ich tam nie składował. W praktyce oznacza to, że dla organów administracji najważniejsze jest to, kto włada nieruchomością i kto jest jej właścicielem.
A co ma z tym wspólnego fotowoltaika?
Bardzo wiele.
Po kilkudziesięciu latach eksploatacji farma fotowoltaiczna przestaje działać. Wówczas pozostają:
• tysiące paneli fotowoltaicznych,
• konstrukcje stalowe,
• kilometry przewodów,
• falowniki,
• stacje transformatorowe,
• fundamenty,
• elementy betonowe.
Znaczna część tych elementów stanie się odpadami wymagającymi profesjonalnego zagospodarowania. Koszty demontażu dużej instalacji mogą wynosić setki tysięcy, a nawet miliony złotych.
Największe zagrożenie
Wyobraźmy sobie następującą sytuację.
Spółka budująca farmę po 30 latach kończy działalność albo ogłasza upadłość. Nie demontuje instalacji. Na działce pozostają panele i cała infrastruktura.
Właściciel gruntu może usłyszeć od organu administracji:
„To na Panu ciąży obowiązek usunięcia odpadów.”
I właśnie takie ryzyko pokazuje najnowsze orzecznictwo NSA.
Czego nie ma w większości umów?
Przeglądając umowy najmu pod farmy fotowoltaiczne, często można zauważyć, że szczegółowo regulują one wysokość czynszu, waloryzację czy dostęp do nieruchomości, natomiast bardzo ogólnie traktują kwestie zakończenia inwestycji.
Brakuje przede wszystkim:
• obowiązku pełnego przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego,
• szczegółowej procedury demontażu,
• zabezpieczenia finansowego kosztów likwidacji farmy,
• gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,
• kaucji na pokrycie kosztów usunięcia instalacji,
• odpowiedzialności następców prawnych inwestora.
W efekcie właściciel może zostać sam z problemem.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?
Dobra umowa powinna przewidywać między innymi:
• obowiązek całkowitego usunięcia wszystkich elementów instalacji po zakończeniu najmu,
• precyzyjny termin likwidacji farmy,
• wysokie kary umowne za niewykonanie tego obowiązku,
• zabezpieczenie finansowe kosztów demontażu,
• możliwość wykonania zastępczego na koszt inwestora,
• obowiązek utrzymywania odpowiednich polis ubezpieczeniowych.
Kilkadziesiąt lat to bardzo długo
Większość umów zawierana jest na 29–35 lat.
Nikt nie jest dziś w stanie przewidzieć, czy spółka, która obecnie oferuje atrakcyjny czynsz, będzie istniała za trzy dekady. Natomiast właściciel gruntu najczęściej pozostanie ten sam – albo jego spadkobiercy.
Dlatego przed podpisaniem umowy warto spojrzeć nie tylko na wysokość czynszu, ale również na to, kto poniesie odpowiedzialność za likwidację inwestycji.
Bo atrakcyjny dochód przez 30 lat może okazać się niewspółmierny do kosztów, które pojawią się na samym końcu.
Orzecznictwo sądów administracyjnych pokazuje, że odpowiedzialność właściciela nieruchomości za odpady znajdujące się na jego gruncie nie jest wyłącznie teoretycznym zagrożeniem. Dlatego każda umowa dotycząca farmy fotowoltaicznej powinna być analizowana nie tylko pod kątem wysokości czynszu, ale przede wszystkim pod kątem zabezpieczenia interesów właściciela na dzień zakończenia inwestycji.